A través del turismo y la especulación inmobiliaria, el puerto de Mazatlán vive un acelerado proceso de gentrificación que se traduce en una crisis de vivienda social que desplaza a quienes no pueden costear los lujos y altos precios de vivir frente al mar
Texto: Marcos Vizcarra / Revista Espejo| Ilustración: Hanna Corvera| Pie de Página| SINALOA. – En Mazatlán, Sinaloa, se levantan más de mil torres de departamentos, todas con un mismo fin: construir departamentos para satisfacer el gusto de los turistas, incluso de manera irregular.
Es un “boom” inmobiliario que ha desatado una serie de problemáticas en el Puerto, considerado el cuarto punto turístico más importante del Pacífico mexicano. Solo en 2023 se tuvo la visita de 5.4 millones de personas, de acuerdo con la Secretaría de Turismo en Sinaloa.
Esos números se leen como un efecto positivo, pero no todo es así. En los últimos ocho años se ha incrementado el número de permisos anuales sobre desarrollos inmobiliarios verticales para la renta de uso vacacional, provocando efectos negativos sobre la ciudad.
Descargas de aguas negras en el mar, cortes de agua y energía constantes en colonias populares, deficiencia en la recolección de basura, erosión costera, incremento de la tala de la selva baja caducifolia sin mitigación y el incremento del costo de la vivienda, resultando un espacio inaccesible para quienes habitan la llamada “Perla del Pacífico”.
Una solicitud de información hecha para este reportaje revela que se tiene un gran auge inmobiliario, con proyectos de edificios de departamentos hechos únicamente para renta vacacional. Desde el año 2016 a agosto del 2023 se habían otorgado hasta 935 permisos de construcción para edificios de departamentos en Mazatlán.
En promedio, es como decir que cada tres días se otorgó un permiso para hacer torres de departamentos. Un 70 por ciento de esos proyectos está ubicado frente a la playa.
En 2022, el Ayuntamiento de Mazatlán denunció que desde 2016 se iniciaron hasta 70 proyectos con permisos irregulares, más otros 40 que comenzaron sin haberse aprobado por el Cabildo.
Ahora mismo se cuenta con la construcción de centenas de torres que puede observarse por el Malecón y la Zona Dorada del Puerto, así como en la Marina, la zona llamada Cerritos y en La Escopama. Éste último lugar es considerado un sitio de conservación ecológica, pero ahí hay hasta cinco permisos de construcción para nuevas torres.
Construcción de torres para vacacionistas en lugares no permitidos
“El tema es que están construyendo torres de departamentos en lugares donde antes eran casas, en el mismo espacio donde vivían cuatro o cinco personas, pero con esos edificios hay cuatro o cinco personas por departamento. Si cuentas seis departamento, estamos hablando de por lo menos 24 personas”, dijo Santos Joel Cañedo Rodríguez, habitante de Mazatlán, en el sector Sábalo Country, un barrio cercano a la llamada Zona Dorada, unos de los sitios de mayor concentración turística por los hoteles, centros nocturnos, restaurantes y su conección con las playas.
La preocupación del señor Cañedo Rodríguez también se puede traducir a simple vista: en Sábalo Country hay 108 edificios nuevos o como viviendas remodeladas, más de la mitad en proceso de construcción, de acuerdo con los permisos de construcción obtenidos por transparencia.
“Los turistas vienen, se quedan durante el fin de semana. Supongamos que llegan desde el jueves o viernes, pero se van el domingo. Aquí la basura se queda hasta el martes, cuando pasa el camión recolector”, señaló el vecino de este sector de Mazatlán, una ciudad que tiene 45 camiones recolectores de basura para recolectar hasta 710 toneladas diarias de desechos, una cantidad que incrementa hasta un 30 por ciento cada periodo vacacional, los cuales son depositados en un basurero limitado únicamente para el resguardo de la basura, debido a que no se tiene un relleno sanitario en el Puerto.
“Pero no solo es la basura, sino las alcantarillas. El Sábalo es un fraccionamiento viejo, con limitaciones, donde se tiene que mejorar las tuberías. Los departamentos están construyéndose en los mismos lugares donde antes habitaba una familia y ahora son más personas en la misma tubería. Hay derrames de aguas negras y apenas va empezando”.
El Plan Director de Desarrollo Urbano de la Ciudad de Mazatlán Mazatlán establece que el fraccionamiento Sábalo Country es un sitio para el desarrollo de vivienda “Habitacional Media y Alta Densidad”.
Parte de sus prohibiciones -según el propio Plan de Desarrollo- es el hospedaje de personas. Es decir, se están construyendo edificios o remodelando viviendas para renta vacacional en sitios donde no puede ofrecerse el servicio de hospedaje.
Comprobar que ahí se hospedan personas, solo basta ingresar a plataformas de hospedaje como Airbnb o Booking, donde se puede conocer de ofertas hospedaje, con precios que pueden ir desde los 399 pesos (23 dólares) hasta los 6 mil 200 pesos (361 dólares) por noche.
La misma limitante la tienen otros sectores como Lomas de Mazatlán y Real del Valle. Ambos lugares cuentan con una alta concentración de viviendas de renta para uso vacacional, pero están fuera de la norma.
Solamente Lomas de Mazatlán tiene un registro de 46 permisos de construcción, mientras que Real del Valle tiene 96 permisos de construcción otorgados en los últimos 8 años.
Los tres espacios están considerados en el Plan de Desarrollo Urbano de Mazatlán bajo la categoría H3, dedicada únicamente a ser zonas “Habitacional Media y Alta Densidad”.
Tanto Sábalo Country como Lomas de Mazatlán son sectores con más de 30 años de existencia, no así Real del Valle, un sector al norte del Puerto que se ha construido con la destrucción de áreas naturales. Los 96 proyectos de construcción se han cimentado sobre una zona de selva baja caducifolia, desgajando cerros y construyendo sobre estos viviendas con costos superiores a los 3.4 millones de pesos (198 mil dólares).
De acuerdo con el monitor de Global Forest Watch, en 2010 Sinaloa tenía 2.24 Millones de hectáreas (Mha) de cobertura arbórea. En 2022, perdió 774 ha de cobertura arbórea, equivalente a 296 kt emisiones de CO₂ (emisiones de dióxido de carbono).
En 2010, Mazatlán tenía 171 mil hectáreas (kha) de cobertura arbórea (un 7.6 por ciento de la cobertura estatal). En 2022, perdió 126 ha de cobertura arbórea, equivalente a 50.4 kt emisiones de CO₂.
En proporción, solo en 2022 en Mazatlán se perdió el 16 por ciento de toda la cobertura arbórea que se deforestó en todo Sinaloa ese año.
Es el segundo municipio que más perdió cobertura arbórea en Sinaloa en 2022, solo por debajo de San Ignacio (138 hectáreas). La diferencia es que San Ignacio cuenta con actividad maderera y Mazatlán no.
El Instituto Municipal de Planeación en Mazatlán (IMPLAN) estableció que hay por lo menos cuatro lugares en riesgo por la construcción de desarrollos inmobiliarios en Mazatlán, debido a la producción de viviendas y torres de departamentos con medidas que afectaron el suelo, entre ellos Real del Valle.
El centro histórico de Mazatlán está colapsado
No solamente la zona turística y fraccionamientos de nueva creación tienen construcciones de torres, sino que es una tendencia que se ha expandido también en el Centro Histórico del Puerto.
Son 145 torres que se construyen en zonas con categorías H1m H3-1 y H3-2, las cuales prohiben el desarrollo de proyectos habitacionales para renta vacacional.
Nancy Hubbard Urrea, integrante del Comité de Vecinos del Centro de Mazatlán, dijo en entrevista que el gran número de construcciones en su sector ha hecho que familias enteras hayan decidido mudarse a otros sitios, prefiriendo lo que ella llama “tranquilidad”.
“Las consecuencias es que hay vialidades congestionadas, baches, drenaje colapsado, contaminación por las aguas negras, estacionamiento insuficiente por todos los que llegan a vacacionar los fines de semana, ruido por todos lados por la construcción constante, alteración del paisaje urbano y natural, afecta la identidad histórica y cultural”, expresó Hubbard Urrea, quien tiene más de 30 años residiendo en el Centro de Mazatlán.
“Tenemos un problema porque las torres nos están quitando el viento, la vista, la tranquilidad. Hay perforaciones profundas que alteran el curso del agua subterránea; tenemos grietas en las paredes”.
Las construcciones se concentran en la zona periférica del Centro de Mazatlán, donde hay construcciones con horarios nocturnos.
“No dejan dormir, las máquinas tapan las calles, las banquetas, las cocheras”, señaló la vecina.
Una de esas construcciones se erige en Los Pinos, en la parte norte del Centro. Hay un desarrollo frente a la Playa Pinitos, uno de los sitios emblemáticos para el turismo local. El edificio sobrepasa los 15 pisos y queda frente al mar, como para admirar el polo turístico más desarrollado del Puerto de Mazatlán desde donde hay bañistas y a un lado lanchas de pescadores que día a día salen al mar para tratar de llevar sustento a sus hogares.
En la Playa Pinitos se puede ver sombrillas y, debajo de estas, hay comercios para las familias con niños que van a disfrutar de una de las pocas zonas rocosas que permiten el esparcimiento playero. Ahí también hay un desfogue de aguas pluviales, el cual se transforma en desfogue de aguas negras cada vez que la ciudad tiene un alto número de turistas. Playa Pinitos, MazatlánPlaya Pinitos, MazatlánZonificación del Centro Histórico de Mazatlán
Del otro lado, hacia el sur, la situación no es menor, hay torres de departamentos construyéndose sobre zonas catalogadas para zona habitacional de media baja densidad, pero hay proyectos como Encanto Observatorio que se levantó pese a la imposición de sellos de clausura.
El 4 de mayo de 2023 el grupo de personas que integran la “Asociación de colonos del Cerro del Vigía” se manifestó contra del Ayuntamiento de Mazatlán, que permitió el levantamiento de los sellos para dar paso a tal obra.
Los colonos habían detenido el proyecto desde un año antes, señalando que la torre fue aprobada para tener 9 pisos de altura, aunque por las condiciones del uso de suelo solo debería tener hasta 4 pisos.
En un desplegado, la asociación de colonos dio a conocer 11 puntos, cuyo contenido fue hecho para explicar el descontento con la obra. A continuación se reproduce el manifiesto:
1.- La licencia se otorga por un año, para la construcción nueva de “4 hab. Multifamiliar moderna con 2,593.50 mts de construcción y 2 albercas con 25mts” es decir, un total de 2,618.5 mts cuadrados
2.- La altura máxima permitida es de 2 niveles. Ya están terminando la edificación del 4º nivel.
3.- El proyecto publicitado que ya se construye, establece que será una torre de 9 niveles que incluye 14 departamentos, 2 albercas, un “roof garden”, dos zonas de estacionamiento y zonas arboladas, todo esto en 403.96 metros que mide el terreno.
4.- Se establece en la licencia que se trata de una zona habitacional ubicada en el Centro Histórico, con densidad media baja, apta únicamente para residencias unifamiliares y se requiere un lote mínimo de 1000 (un mil) metros cuadrados. La superficie total del terreno es de solo 403.95 mts cuadrados.
5.- En el dictamen de uso del suelo clasifican la zona como zona habitacional con densidad de población media baja, que con la construcción de multifamiliares complicará los servicios de agua potable y drenaje que fueron diseñados para una densidad de población baja.
6.- En el plano del dictamen de alineamiento folio 24691 de fecha 21 de octubre de 2021, se señala la calle de arriba como “Camino al Observatorio” y en realidad es “Privada del Mirador” y la calle marcada como calle sin nombre, es la del “Camino al Observatorio”, generando un croquis del terreno con información falsa, puesto que el terreno tiene acceso en estas dos calles, una en la parte baja del cerro que es Camino al Observatorio y otro en la calle de arriba que es Privada del Mirador. Entendemos que para burlar la restricción de construcción, se va a establecer que la obra de acuerdo al reglamento tendrá solo dos o tres niveles de altura que se edificarán a partir de la calle de arriba ( Cerrada del Mirador ) pero serán 9 niveles a partir de la calle de abajo Camino al Observatorio, consideramos que cambiar y confundir los nombres de las calles no es un error involuntario, sino una estrategia.
7.- Se establece en el mismo dictamen de alineamiento ( folio 24691 ) que el frente mínimo del terreno debe ser de 20 metros, sin embargo, la dimensión del frente que establecen los constructores en la calle de arriba ( Privada del Mirador ) es de solo 7,05 metros.
8.- En el Plan Director y de Desarrollo Urbano de Mazatlán y en el Plan Parcial del Centro Histórico de Mazatlán ( ambos de 2016 ) se señala que la colonia Cerro del Vigía es Zona Habitacional de Media a Baja Densidad ( H1 ), y de Media Alta Densidad con algunas en Zona de Monumentos Históricos ( H3-1 ) presentando también Zonas de Riesgo por Deslizamientos. Esta clasificación determina que los lotes deben ser de mínimo 1000 mts2 y el predio donde pretenden edificar esa obra es de solo 403,96 mts2.
9.- La intensidad máxima de construcción del CUS ( Coeficiente de Utilización del Suelo ) es de 2,00% con una construcción de 2 niveles y en este proyecto se pretende construir el 650% más en 9 niveles.
10.- La superficie máxima de desplante del COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo) Área ocupada/ Área total del terreno, debe ser del 75%. Esto no se cumple. No están dejando áreas libres.
11.- El mismo dictamen 24691, establece que las colindancias con construcciones previas deben guardar 1,34 mts de distancia. Esto no se cumple, están pegados al muro de construcción aledaño en los dos primeros niveles y solo están dejando 30 cm de separación a partir del 3er nivel.
La obra, sin embargo, prosiguió.
Demandas colectivas para luchar contra las torres de departamentos en Mazatlán
Desde el año 2016 a agosto del 2023 se habían otorgado hasta 935 permisos de construcción para edificios de departamentos en Mazatlán. Fotografía: Marcos Vizcarra.
Mazatlán tiene un crecimiento inmobiliario importante, con torres de departamentos que se construyen, sobre todo, en la zona turística, evadiendo -bajo el permiso del Ayuntamiento- los reglamentos de construcción.
Actualmente hay distintas iniciativas como la Asociación de colonos del Cerro del Vigía que lucha contra Encanto Observatorio, pero también demandas colectivas como las que tiene Acciones Colectivas de Sinaloa, una organización civil de abogados que lleva un litigio en contra de 28 desarrollos de torres de departamentos en Mazatlán.
“En cumplimiento al artículo 602 del Código Federal de Procedimientos Civiles (en adelante el “CFPC”), se les informa a todos los miembros de la colectividad, formada por todos los vecinos de esta ciudad, especialmente los que vivan en el entorno adyacente a los desarrollos inmobiliarios denominados: “Amura”, “Nus Suites & Plaza”, “Condesa”, “The One”, “Malva”, “Porto Novo”, “Colegio El Pacífico”, “Blue Marlin”, “Sunset Tower”, “Boca de Cielo”, “Isurus”, “The O Grand Living Luxury Condos”, “Élevé”, “Loft Marina Mazatlán”, “Ibiza”, “Milán”, “Escondido Blue”, “Green Tower”, “Punto Gaviotas”, “Torre T”, “Piaxtla 406”, “Gaviotas Blue”, “Salmón”, “Langosta”, “Torre Once”, “Punto Lomas”, “Torre vista 320” y “San Antonio”, como serían los fraccionamientos Lomas de Mazatlán, Las Gaviotas, Sábalo Country, Ferrocarrilera, Palos Prietos, Avenida del Mar, entre otros; que el estado que guarda el juicio de acción colectiva que se inició contra el AYUNTAMIENTO DE MAZATLÁN, SINALOA y que se tramita en el Juzgado Noveno de Distrito en el Estado de Sinaloa, bajo el expediente 13/2021, es que actualmente está en la etapa de pruebas”, se lee en el informe del 1 de marzo de 2024 publicado en el sitio oficial de Acciones Colectivas de Sinaloa.
Se trata de una demanda colectiva de parte de colonos y habitantes de Mazatlán que se han visto afectados por los desarrollos inmobiliarios citados, en contra del Ayuntamiento de Mazatlán por el otorgamiento de permisos irregulares.
Los señalamientos que se establecen son prácticamente los mismos a los de la Asociación de Colonos del Cerro del Vigía, como el que hay permisos con números de pisos que fueron sobrepasados, las dimensiones y espacios entre viviendas y el cuestionamiento sobre la problemática de los servicios públicos.
El caso, como sucedió con el del Cerro del Vigía, fue impugnado por el propio Ayuntamiento de Mazatlán.
Para este reportaje se solicitó entrevista en cuatro ocasiones con Karla Camacho, directora de Servicios Públicos de Mazatlán, pero ninguna de las solicitudes fue atendida por la funcionaria.
El turismo colapsó Mazatlán
Ilustración: Hanna Corvera
El 21 de diciembre de 2023 una cinta amarilla con la leyenda “Precaución” bloqueaba el acceso a la playa en Olas Altas, uno de los sitios emblemáticos de Mazatlán, Sinaloa. Las autoridades municipales y sanitarias las colocaron porque hubo un hallazgo tóxico: se encontró una gran cantidad de bacterias provenientes de heces fecales en las aguas de ese destino turístico que se podían ver con tomas aéreas, una mancha color café que se expandía con las olas entre el azul del mar.
Eran aguas negras, una serie de derrames que ocurrieron en el mes de diciembre por la zona de descarga de aguas pluviales ante la gran carga de aguas residuales que no son soportadas por el sistema de drenaje municipal, debido a que hay una gran cantidad de personas que cada fin de semana visitan el segundo destino turístico más importante del noroeste de México, colapsando los servicios públicos.
“Dicha infraestructura está formada por una red mixta, la cual funciona a través de la gravedad y bombeo. Sin embargo este proceso se ve limitado cuando el agua pluvial se mezcla con residuos y estos se introducen a las tuberías, colapsando el sistema y la vida útil del mismo. Tal situación se hace más visible en temporada de lluvias o días lluviosos, donde la saturación de las redes producto de la precipitación pluvial, produce brotes de aguas negras en la vía pública, ocasionando un ambiente insalubre en toda la ciudad y principalmente en el Centro Histórico”, señaló el Instituto Municipal de Planeación en el plan parcial del Centro histórico.
Hay tres colectores que tienen derrames de aguas negras, son el Colector Roosvelt en el Centro Histórico, el canal de la avenida Emilio Barragán y el Colector Internacional, sobre la avenida Gabriel Leyva.
Las descargas de aguas negras han sido una constante en el último año, no solamente en Olas Altas, también en otros lugares como Playa Pinitos o la zona de playa detrás del Monumento al Pescador, dos sitios tradicionales de afluencia turística local.Desde las alturas se puede observar rastros de aguas negras en el agua de playa en Olas AltasZona de descarga de aguas pluviales y aguas negras en Olas AltasDesde las alturas se puede observar rastros de aguas negras en el agua de playa en Olas AltasDesde las alturas se puede observar rastros de aguas negras en el agua de playa en Olas Altas
Esa gran cantidad de agua insalubre debería ser filtrada normalmente en las 11 plantas tratadoras que hay en la ciudad de Mazatlán Mazatlán, cuya capacidad de procesamiento es de 1,060 litros por segundo, aunque por la gran cantidad de turistas que se presentan semanalmente, estos centros son sobreexigidos a casi el doble. Hacer crecer su capacidad requiere, de acuerdo con autoridades municipales, hasta 70 millones de pesos (unos 4.1 millones de dólares). Además, no se trata solo de las plantas tratadoras, sino de una red de cárcamos que trabajan al 60 por ciento de su capacidad por falta de mantenimiento.
“Debido a la falta de mantenimiento profundo y al deterioro por el uso constante, los equipos de rebombeo de esos 11 cárcamos están trabajando en un promedio entre el 30 y el 60 por ciento de su capacidad, es decir, trabajan a marchas forzadas para cumplir con su función”, se lee en un comunicado de la Junta Municipal de Agua Potable publicado en enero de 2023. A la fecha, no se cuenta con un proyecto de contratación pública para la reparación de esos cárcamos.
El drenaje, sin embargo, no es el único problema que hay por reparar. En Mazatlán hay una red de agua potable vieja compuesta de tres tuberías funcionando, una de ellas, la que distribuye la zona industrial, el Centro de la Ciudad y el atracadero de barcos. Otras dos distribuyen de agua a las colonias que albergan a más de 500 mil habitantes y la zona turística, que solo en 2019 recibió a 4.7 millones de personas.Desde el año 2016 a agosto del 2023 el Ayuntamiento de Mazatlán había otorgado hasta 935 permisos de construcción para edificios de departamentos.Desde el año 2016 a agosto del 2023 el Ayuntamiento de Mazatlán había otorgado hasta 935 permisos de construcción para edificios de departamentos.El puerto de Mazatlán Sinaloa.Desde el año 2016 a agosto del 2023 el Ayuntamiento de Mazatlán había otorgado hasta 935 permisos de construcción para edificios de departamentos.
La Secretaría de Turismo federal reveló en 2018 que ese turismo usa 330 veces más agua que toda la población de Mazatlán y que la infraestructura hidráulica era insuficiente. La Junta Municipal de Agua Potable señaló que se requiere de una “cuarta línea” para surtir de agua a todos sus habitantes. Ese, sin embargo, es un proyecto que tiene más de 15 años en discusión.
El agua se ha privilegiado al turismo y al menos el 30 por ciento de las colonias de Mazatlán tienen constantes cortes de agua.
“Esto tiene que ver, sobre todo, que no solamente son más habitaciones por noche agarrando agua, sino que son edificios verticales que tienen amenidades que jalan mucha agua”, dijo Sandra Guido, Activista y directora de Conselva, una organización civil dedicada a la conservación de las selvas y costas del noroeste de México así como la sustentabilidad de comunidades.
“Hablamos de jacuzzis, albercas, etcétera. Todo esto demanda volúmenes de agua muy grande”.
Se requieren de inversiones millonarias para poder reparar los problemas de Mazatlán, aunque eso no se observa a simple vista, como sí sucede con cientos de torres que se levantan sobre la franja costera.
Una solicitud de información hecha para este reportaje revela que hay un gran auge inmobiliario, con proyectos de edificios de departamentos hechos únicamente para renta vacacional. Desde el año 2016 a agosto del 2023 se habían otorgado hasta 935 permisos de construcción para edificios de departamentos en Mazatlán. En promedio, es como decir que cada tres días se otorgó un permiso para hacer torres de departamentos. Un 70 por ciento de esos proyectos está ubicado frente a la playa.
“Antes tenías tranquilidad, podías escuchar las olas, estaba bien. Desde que tenemos tantas torres lo único que escuchas es el ruido de las máquinas trabajando”, dijo el señor Santos Joel Cañedo Rodríguez, miembro del comité de vecinos del fraccionamiento Sábalo Country.
En 2022, el Ayuntamiento de Mazatlán denunció que desde 2016 se iniciaron hasta 70 proyectos con permisos irregulares, más otros 40 que comenzaron sin haberse aprobado por el Cabildo.
Ahora mismo se cuenta con la construcción de centenas de torres que puede observarse por el Malecón y la Zona Dorada del Puerto, así como en la Marina, la zona llamada Cerritos y en La Escopama. Éste último lugar es considerado un sitio de conservación ecológica, pero ahí hay hasta cinco permisos de construcción para nuevas torres.
Esas torres, sin embargo, se han estado construyendo en la zona de playa, siendo parte de la erosión de la misma.
En La Escopama se puede observar la construcción de torres de departamentos que ya incluyen muros de contención donde golpean las olas y, al mismo tiempo, generan erosión que a corto o mediano plazo terminarán provocando derrumbes, como ya ha sucedido en ese mismo lugar.En La Escopama, una zona de conservación, hay una serie de torres que están construidas sobre la playaEn La Escopama, una zona de conservación, hay una serie de torres que están construidas sobre la playaEn La Escopama, una zona de conservación, hay una serie de torres que están construidas sobre la playa
Las torres de departamentos en La Escopama no cuentan con servicio de drenaje ni agua potable, están fuera del control municipal. Se construyen con fosas sépticas y el agua está limitada al uso de cisternas -también llamados aljibes- que son rellenadas con pipas.
Esos desarrollos inmobiliarios que se construyeron -o están en proceso de construcción- son únicamente para un mercado llamado “de renta vacacional”, que sirve como alquiler de corta estancia.
“Lo que tenemos son desarrollos que están usando videos e imágenes del mar chocando con los edificios. La gente que no sabe lo ha de ver bien, pero los que sí saben… Esos edificios se van a caer pronto y las inversiones se habrán caído”, dijo Sergio Letamendi, agente inmobiliario con más de 14 años, afiliado a la empresa de bienes raíces Keller Williams.
La zonificación y uso de suelo determinado por el Ayuntamiento de Mazatlán establece que La Escopama es un sitio de “preservación ecológica”.
¿Qué dice la Ley ambiental para el desarrollo sustentable del Estado de Sinaloa?
Artículo 91. Las zonas de preservación ecológica de los centros de población, son aquellas regiones biogeográficas en las que existen uno o más ecosistemas no alterados significativamente por la acción del ser humano que se requieren ser conservadas para mantener el equilibrio ecológico, no importando la distancia a que se encuentren de un centro de población. Las zonas de preservación ecológica de los centros de población tendrán la denominación que determine la declaratoria correspondiente. En ningún caso se podrán emplear aquellas denominaciones que se aplican a las categorías de las áreas naturales protegidas reservadas a la Federación.
La Escopama afectado por la construcción de torres de departamentos, todas en zona de playa, donde hay ofertas de venta como inversiones para renta vacacional.
Aunque ese lugar no es el único donde se han construido -y construyen- torres fuera de lo que se establece en los planes ecológicos y de desarrollo sustentable.
Hay por lo menos 395 proyectos inmobiliarios que se autorizaron por el Ayuntamiento de Mazatlán para la construcción de torres de departamentos con uso vacacional, en sitios donde la categoría es “Habitacional Media y Alta Densidad” y parte de sus prohibiciones -según el propio Plan de Desarrollo- es el hospedaje.
Uno de esos desarrollos inmobiliarios que están construidos en zonas habitacionales, pero dedicados a la renta vacacional fuera de la zona de playa, es Real del Valle, con 96 permisos de construcción otorgados en los últimos 8 años.
Las construcciones se han cimentado sobre una zona de selva baja caducifolia, desgajando cerros y construyendo sobre estos viviendas con costos superiores a los 3.4 millones de pesos (198 mil dólares).
Pero para hacerlo ha implicado la tala de selva baja caducifolia y el desgajamiento de cerros, los cuales sirven, entre otras cosas, para el almacenamiento de agua de manera natural.Real del Valle y La Pedrera, un sitio que fue desgajado para hacer construcciones de departamentos.Real del Valle y La Pedrera, un sitio que fue desgajado para hacer construcciones de departamentos.
La afectación en Real del Valle fue señalada, incluso, por el Instituto Municipal de Planeación (IMPLAN), en el atlas de riesgo que está actualizado hasta 2017.
¿En qué afecta la construcción de torres de departamentos en zonas indebidas?
“¿Te acuerdas de Otis?”, se preguntó el activista digital Juan Carlos Franco, especializado en meteorología, con residencia en Mazatlán. Apenas el 25 de octubre el huracán Otis devastó Acapulco. Fue un huracán de rápido desarrollo que afectó todo el puerto, impactó con una fuerza de categoría 4 a 5 en un periodo muy corto por los efectos del cambio climático y causó pérdidas económicas por valor de unos 53 mil millones de pesos en México.
“Un huracán categoría 5 pasó por una zona metropolitana, además de que tiene el registro de que es el primer huracán categoría 5 que impacta la zona del Pacífico de México, desde que iniciaron los registros en 1949”, explicó Franco.
-Vemos un gran auge inmobiliario, pero eso qué tanto afecta a que Mazatlán sea resiliente
-De hecho, dejó de ser resiliente. En el pasado hubo impactos de ciclones, como Olivia en el 75, el huracán Tico en el 83, también tenemos más atrás un huracán en el 43, que según registros tocó tierra como categoría cuatro en el sur del Estado. Ya recientemente tenemos el huracán Lane en el 2006… Sinaloa tiene un amplio historial de huracanes, pero recientemente ha disminuido mucho esa tendencia. Últimamente ha aumentado un poco. Apenas en 2019 tuvimos a Narda como tormenta tropical, en el 21 fue Nora y Pamela, en el 22 con el huracán Orlane. Esta región sí es muy resiliente, pero últimamente dejó de serlo.
Sinaloa, desde que comenzó el registro de ciclones, tiene hasta 49 ciclones tropicales que impactaron en las costas, la segunda entidad con más impactos solo por debajo de Baja California Sur.
-¿Si de pronto llegara un huracán como Otis?
-Bueno, el problema de Mazatlán es que es una zona baja, está construida sobre zonas que eran lagunas, manglares… ese es un problema, las inundaciones. Una marejada ciclónica, que puede causar un huracán de esa magnitud, sí va a ser catastrófico.
Aunque no solo se trata de inundaciones, sino de problemas de vientos y el cambio que se ha tenido en las mareas, agregó la especialista Sandra Guido.
“Estos desarrollos que están frente al mar, cuando están frente al mar, pero tienes la costera en frente, estos desarrollos lo que están haciendo es representar una pared contra vientos que pueden tener, si es un huracán con categorías muy altas, estamos hablando de que es una pared vertical, no sabemos si esos desarrollos están listos para sostener un huracán, no conocemos de sus cimentaciones, si están listos para detener 20 o 25 pisos con esas ráfagas de viento. ¿Nos estamos preparando para un desplome ante viento?”, dijo Guido.
Otra de las problemáticas es la alta erosión que se da de manera natural, pero que fue alterada con la construcción de desarrollos en la playa, como sucede, por ejemplo, con La Escopama.
“La playa ha retrocedido, pero la zona federal no se ha modificado y eso significa que los permisos de construcción se están dando sobre la playa, cuando ya no existe zona federal porque se ha ido retrayendo. El problema es que hemos perdido playa y la zona federal no se ha actualizado”, señaló.
En La Escopama ya hay viviendas que se derrumbaron, una de ellas en triple zona federal: junto a una desembocaduras de río, delante de las vías del tren y sobre la playa.
La solución que han tomado las empresas desarrolladoras de vivienda es la construcción de rompeolas, llamadas también escolleras, que no son otra cosa que formaciones artificiales con rocas para que choquen las olas y que sirva como una barrera.
Sin embargo, esas escolleras lo que han provocado en los últimos 10 años es la erosión de zonas que no tenían rocas y con marejadas, como sucedió en 2021, se ha retraído la zona playa.
“Se han generado procesos erosivos exacerbados, ya los tenemos desde El Valentinos hasta Pueblo Bonito, donde hay alrededor de siete espigones que están por un lado reteniendo playa, pero por el otro lado están erosionando y cuando cambia la corriente el litoral es al revés, entonces está pasando que todas estas construcciones que tenían playas, ahora ya no”, señaló.
Las empresas desarrolladoras se promocionan, sobre todo, en cuentas de redes sociales. Es ahí donde se puede ver lo que explicaron Franco y Guido, con desarrollos que se hacen frente al mar, interrumpiendo las corrientes marinas, provocando erosión exacerbada.
Sin embargo, el mensaje es distinto, el de invitar a invertir a costos millonarios. Aquí un ejemplo.
Mazatlán vive una crisis de vivienda por el turismo
¿Pagarías por un departamento de 28 millones de pesos que está construido en una torre, frente al mar, en Mazatlán?
Ese tipo de viviendas son el mercado que surgió al mismo tiempo con el “boom” inmobiliario que vive Mazatlán, enfocado a un solo concepto de vivienda, la llamada renta vacacional. Se trata de un mercado disparejo y desigual para quienes habitan y residen en el Puerto.
Son viviendas que pueden costar los 2.5 millones de pesos hasta los 28 millones de pesos, incluso en zonas irregulares.
La tarde del 2 de abril una torre de departamentos se incendió en una zona de playa al norte de Mazatlán. Se trató del desarrollo llamado Elypse, del empresario Georges Antoine Nassif.
Una solicitud de información hecha para este reportaje revela que hay un gran auge inmobiliario, con proyectos de edificios de departamentos hechos únicamente para renta vacacional. Desde el año 2016 a agosto del 2023 se habían otorgado hasta 935 permisos de construcción para edificios de departamentos en Mazatlán. En promedio, es como decir que cada tres días se otorgó un permiso para hacer torres de departamentos. Un 70 por ciento de esos proyectos está ubicado frente a la playa.
Ese auge inmobiliario ha creado un momento histórico en Mazatlán, teniendo como mayor característica la especulación en el precio de la tierra.
ESPEJO consultó con personas expertas en el mercado inmobiliario, como Mónica Osuna, de la agencia Punta Arena, y Sergio Letamendi, de Keller Williams, quienes explicaron que el los desarrollos de torres tiene una creciente con un mercado específico: buscar personas a las que se les denomina como inversionistas.
Esas personas son un público básico, hace compras valuadas en millones de pesos con la oferta de poder utilizar sus propiedades para la renta vacacional.
“Quienes compran son personas de otros estados, como Nuevo León, Durango, Coahuila, Chihuahua. Luego de lo que pasó en Acapulco con el huracán Otis, también ya vienen personas de Ciudad de México y Jalisco”, dijo Osuna.
Esos inversionistas deciden el costo de las rentas para uso vacacional, es así que el costo por dormir en Mazatlán en una habitación de 46 metros cuadrados puede resultar en 5,418 pesos o en una de 99 metros cuadrados hasta 9 mil 960 pesos.
Durante el eclipse total de sol de 2024, Mazatlán fue un sitio con una afluencia de turistas importantes. Según los cálculos de la Secretaría de Turismo fueron hasta 250 mil visitantes. Para ese día, el 8 de abril, hubo espacios de renta vacacional que se ofrecieron hasta en 50 mil pesos por noche.
Ese nivel de especulación ha hecho que el mercado inmobiliario tenga un efecto negativo hacia quienes habitan el Puerto.
Mazatlán es un municipio con 502 mil habitantes y por lo menos 113 mil personas viven en situación de pobreza, de acuerdo con datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI) y el Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval).
Esos mismos datos establecen que el 90 por ciento de esa población en pobreza vive en la ciudad de Mazatlán Mazatlán. Para medir la pobreza, debe también verse desde la situación de vivienda:
La pobreza y el rezago social se concentra en el sur de Mazatlán. En esta zona:
Hay 27 mil 337 personas que habitan viviendas de baja o nula calidad
Hay 17 mil 647 personas que no cuentan con servicios básicos (drenaje, agua potable, energía eléctrica, etc.)
Hay 5 mil 800 personas que habitan viviendas con piso de tierra
Hay 6 mil 200 personas que habitan en viviendas con techos de material endeble (lámina, cartón, plástico, etc.)
Hay 3 mil 100 personas que viven en viviendas con muros de material endeble
Hay 24 mil 500 personas que viven en hacinamiento
José Antonio Torre, director del Centro para el Futuro de las Ciudades del Instituto Tecnológico de Monterrey, ha hecho estudios sobre la región noroeste de México, en ciudades que componen el Golfo de California. Entre sus datos, se puede conocer que Mazatlán es una ciudad que entre 1990 y 2020 creció el doble en comparación a cómo ha crecido su población.
El crecimiento ha sido disparejo. Hacia el norte del Puerto se concentran los desarrollos habitacionales y fraccionamientos de empresas inmobiliarias, mientras que al sur el mayor rezago social.
Dos mazatlanes
En Mazatlán, sin embargo, no todo es turismo.
La ciudad se divide en dos: la zona donde hay decenas de hoteles, ocurren las fiestas, la gente se broncea en la playa, hay un constante movimiento inmobiliario y el Gobierno de Sinaloa se regodea para presumir que en Sinaloa no hay violencia.
Geográficamente se divide con la carretera internacional México 15.
La otra zona es donde está instalada toda la gente que atiende todos esos negocios. Es la gente de a pie, los que no disfrutan, sino que atienden. Son los meseros, camareros, baristas, bailarines, mostradores. Son los que, de acuerdo con el INEGI, ganan menos dinero registrado ante el Seguro Social. Dependen de las propinas.
Esa zona también es la misma en la que se concentra la pobreza extrema y la marginación que el CONEVAL asegura que sí hay en el Puerto. Es la misma zona donde ocurre la violencia, el narcomenudeo, los asesinatos, los robos y las desapariciones.
En el Mazatlán de los turistas hay una expansión inmobiliaria hecha con permisos de construcción, ampliación y remodelación de edificios de departamentos otorgados por el Ayuntamiento, incluso en zonas donde solo se tiene permitida la vivienda para uso habitacional, mas no de hospedaje.
De mil 024 permisos de construcción que se otorgaron desde 2011 a 2023, hay por lo menos 395 proyectos inmobiliarios que se autorizaron por el Ayuntamiento de Mazatlán para la construcción de torres de departamentos con uso vacacional, en sitios donde la categoría es “Habitacional Media y Alta Densidad” y parte de sus prohibiciones -según el propio Plan de Desarrollo- es el hospedaje.
Es un sector que ha sido privilegiado no solamente con permisos, sino con el aprovechamiento de recursos públicos, como el agua potable. El turismo, de acuerdo con cifras del gobierno federal, utiliza anualmente hasta 3 veces más agua que los habitantes de Mazatlán. El efecto siguiente es que al menos el 30 por ciento de las colonias populares del Puerto sufren de tandeos y cortes de agua a falta de infraestructura hidráulica.
En el otro Mazatlán es donde viven las personas que atienden ese turismo. Quienes trabajan en los servicios que rodean al turismo, como los restaurantes, las lavanderías, la limpieza, los empleados de hoteles, quienes manejan el transporte de personal y de pasajeros, quienes interpretan la música que es solicitada en las playas y centros de fiesta.
Ese Mazatlán es el que vive lejos de las playas, en zonas deforestadas, con problemas de sequía.
El monitor de Global Forest Watch reveló que en 2010 Sinaloa tenía 2.24 Millones de hectáreas (Mha) de cobertura arbórea. En 2022, perdió 774 ha de cobertura arbórea, equivalente a 296 kt emisiones de CO₂ (emisiones de dióxido de carbono).
En 2010, Mazatlán tenía 171 mil hectáreas (kha) de cobertura arbórea (un 7.6 por ciento de la cobertura estatal). En 2022, perdió 126 ha de cobertura arbórea, equivalente a 50.4 kt emisiones de Dióxido de Carbono.
En proporción, solo en 2022 en Mazatlán se perdió el 16 por ciento de toda la cobertura arbórea que se deforestó en todo Sinaloa ese año.
Es el segundo municipio que más perdió cobertura arbórea en Sinaloa en 2022, solo por debajo de San Ignacio (138 hectáreas). La diferencia es que San Ignacio cuenta con actividad maderera y Mazatlán no.
Ese Mazatlán también es el de las colonias populares, donde se tiene una alta concentración de delitos, según datos de la Fiscalía General del Estado.
Las siguientes son las colonias con el mayor número de casos reportados ante la Fiscalía General de Sinaloa sobre los delitos de homicidio doloso, narcomenudeo, desapariciones de personas, robo a casa habitación, robo a local comercial y robo de vehículo:
Homicidio doloso:
El Venadillo – 3 casos
Benito Juárez – 3 casos
Prados del Sol – 2 casos
Cerritos Resort – 2 casos
Narcomenudeo:
Benito Juárez – 17 casos
Insurgentes – 6 casos
Palos Prietos – 5 casos
Centro – 4 casos
Pradera Dorada – 4 casos
Independencia – 4 casos
Desapariciones:
Benito Juárez – 5 casos
Francisco Villa – 4 casos
Fraccionamiento Santa Fe – 3 casos
Casa Redonda – 3 casos
Urbivilla del Real – 3 casos
El Venadillo – 3 casos
Villas del Sol – 3 casos
Sánchez Celis – 3 casos
Robo a casa habitación:
Centro – 73 casos
Pradera Dorada – 27 casos
Real del Valle – 10 casos
Benito Juarez – 9 casos
Santa Fe – 9 casos
Robo a local comercial:
Centro – 20 casos
Fraccionamiento Alameda – 17 casos
Jacarandas – 14 casos
Benito Juárez – 13 casos
Robo de vehículo:
Pradera Dorada – 41 casos
Centro – 35 casos
Flores Magón – 27 casos
Benito Juárez – 21 casos
FUENTE: Fiscalía General de Sinaloa con datos de 2023
Los focos de violencia se observan estrictamente en colonias populares de Mazatlán, pero también en áreas céntricas, aunque no sobre el área turística. Los datos corresponden a una solicitud de información hecha al Secretariado Ejecutivo del Sistema Estatal de Seguridad Pública.
Esas zonas corresponden también a las de mayor vulnerabilidad y concentración de rezago social.
Esa misma región es donde, de acuerdo con el Instituto Municipal de Planeación (IMPLAN), se tiene el mayor riesgo de desastres por inundaciones.
Raquel Zapien, Investigadora especialista en Periodismo Ambiental, así como miembro del Comité de Participación Ciudadana del Sistema Estatal y Municipal Anticorrupción, señaló en entrevista que la segregación que vive Mazatlán es un efecto al descontrol de las autoridades sobre el uso de la tierra.
“Hay permisos que se están dando en zonas que no debería haber edificios”, dijo la especialista.
Uno de los problemas principales, prosiguió, es que no se cuenta con programas de planeación de la ciudad actualizados, tampoco mapas de riesgos y planes que permitan entender la ciudad en sus vulnerabilidades específicas.
Zonas lagunares, áreas naturales y ejidales están siendo afectadas por el crecimiento desmedido de la ciudad, aseguró, siendo las personas en pobreza y pobreza extrema quienes sufren las consecuencias más graves.
Como ejemplo, Zapien señaló el sector por el que corre el arroyo Jabalines, que ha sido afectado con deforestación de mangle, una planta que sirve como una barrera natural ante las crecientes de agua.
“Se puede ver fácilmente que la tala de mangle ha afectado las colonias. Cada año hay inundaciones en toda esa zona”, aseguró.
Este sector de Mazatlán, el que sirve al turismo, que provee de servicios al turismo, sufre de problemas de seguridad, de servicios públicos y de deforestación, pero también carece de oportunidades de desarrollo social.
Universidades, plazas comerciales y hospitales se encuentran fuera de la zona de más alta marginación de la ciudad. De manera contraria, el 90 por ciento de esos servicios económicos, de salud y educación se encuentran cercanos a la región turística.
Y aunque las dos caras de Mazatlán son completamente distintas, ambas comparten la característica de ser lugares con precios elevados en el costo de la tierra.
Miguel Ángel Gutiérrez, activista y miembro de la Coordinadora Estatal por el Derecho Humano a la Vivienda y Reservas Territoriales, explicó que hay al menos 76 de esos asentamientos en distintas regiones de Mazatlán.
“(La colonia) San Antonio, por ejemplo, la San Antonio es la más grande, hay más de 2 mil familias invadiendo hace más de 12 años. La Canaco tiene más de 350 familias, la Bugambilias tiene más de 400 familias. Así te vas, hay 76 invasiones en el municipio”, dijo en entrevista.
“Esas familias que te digo, no tienen servicios desde hace 12 años, no tienen luz, no tienen agua. Hay acaparadores, gente que te mete a la brava, gente de otros sectores, hasta del crimen organizado que se mete ahí”.
Como una solución, el Ayuntamiento de Mazatlán compró 15 hectáreas para lotificar. Es un terreno que se encuentra en el sector oriente, por el camino que lleva hacia Miravalle, un pueblo que sirve de entrada a la Sierra Madre Occidental.
Originalmente, ese terreno sería un cementerio, pero por el tipo de tierra que hay, no es posible desarrollar el proyecto, por lo que se ofreció como lugar para habitar.
“Pero se necesita que haya precios accesibles, para evitar lo que ya pasa en Mazatlán. El Ayuntamiento compró un terreno de 15 hectáreas que era para un panteón, pero por el tipo de suelo, que es muy rocoso, no se podía hacer y se dio para vivienda, solo que meter los servicios ahí cuesta más de 68 millones de pesos, mas otros 22 millones de pesos que cuesta el terreno. Si lo divides el terreno, te da casi en 300 mil pesos. Son precios que siguen siendo inaccesibles para personas de bajos recursos”, expresó Gutiérrez, activista en Mazatlán.
La vivienda popular ha disminuido el interés de desarrolladores de vivienda en Sinaloa. De acuerdo con el Registro único de vivienda, de las 846 viviendas construidas reportadas en el primer trimestre de 2024 en Sinaloa, solo el 5 por ciento corresponden a las categorías B1 y B2, es decir, viviendas populares y tradicionales respectivamente.
Para comprender las categorías, es necesario comprender que la vivienda popular y tradicional oscila en un rango de costos de entre 375 mil y cerca de los 600 mil pesos.
En el caso particular de Mazatlán, durante 2024 no se ha construido vivienda popular ni tradicional, sino que se ha privilegiado el sector más alto en los costos.
Esas viviendas se han utilizado en más de un 90 por ciento para desarrollos denominados “para renta vacacional”. Son departamentos para estancias limitadas, por tiempos específicos. Son hospedajes fuera de una regulación local.
“El mercado del hospedaje a través de plataformas no está regulado”, explicó Sergio Letamendo, agente inmobiliario con más de 14 años en Mazatlán, afiliado a la empresa de bienes raíces Keller Williams.
