Vacíos legales en el mercado de arrendamiento permiten cobros adelantados por investigaciones y pólizas jurídicas que, sin regulación ni transparencia, recaen en los inquilinos y encarecen el acceso a la vivienda en la CDMX.
por Christian García Muñoz| Reporte Indigo |08 de Enero de 2026 00:04 hs. En el contexto actual del mercado inmobiliario en México, las prácticas de selección de arrendatarios han suscitado serias preocupaciones debido a la falta de transparencia y a posibles abusos en el cobro de servicios. Aunque la legislación permite el cobro por un estudio socioeconómico previo a la firma de un contrato de arrendamiento, la falta de claridad en los reembolsos y el uso indebido de cargos adicionales ha abierto la puerta a abusos.
El objetivo del estudio socioeconómico o “investigación del arrendatario” es brindar certeza al propietario sobre la solvencia del posible inquilino. Sin embargo, surge la controversia en torno al reembolso de los costos asociados a este estudio, sobre todo en la Ciudad de México, en donde se ha incrementado la demanda de vivienda.
Es importante mencionar que este tipo de trámites los hacen los propietarios con asesoría de empresas inmobiliarias o despachos de abogados vinculados a esa área y, en numerosas ocasiones, las irregularidades vienen directamente de esas oficinas.
Si un interesado decide no continuar con el proceso, es común que la inmobiliaria no devuelva el monto pagado, considerándolo una penalización. Por otro lado, si la inmobiliaria o el propietario optan por no rentar el inmueble sin una justificación clara derivada del estudio, la situación se vuelve ambigua y puede denunciarse ante la Procuraduría Federal del Consumidor (Profeco), aunque pocas personas lo hacen por desconocimiento.
En México, y específicamente en la capital del país, la legalidad del cobro de «comisiones» u «honorarios de gestión» al inquilino en contratos de arrendamiento de vivienda no está regulada. De ahí proviene la importancia de la Ley de Rentas que se planteará y se pretende aprobar en este año.
El inquilino paga su propia investigación
Estos cobros, muchas veces añadidos además de los requisitos tradicionales como depósito, aval o fiador, han generado quejas crecientes entre personas que buscan vivienda, especialmente cuando no están claramente estipulados en el contrato o parecen beneficiar únicamente a terceros intermediarios.
Sergio Lara califica su experiencia como “muy desgastante” al buscar un nuevo departamento junto con su roomie, debido a que el contrato del que ocupaban con anterioridad estaba próximo a vencerse.
Al hacer esta búsqueda de vivienda, se percataron de que la mayoría de los departamentos en renta estaban gestionados por inmobiliarias y que cada una de ellas tiene diferentes requisitos, aunque notaron uno en especial que se presentaba en casi todas: la póliza jurídica.
“Una póliza que en algunos de los casos la tiene que pagar totalmente el arrendador, en otras ocasiones, la mitad el arrendatario y la otra mitad quien renta.
«Son costos que realmente no sé en qué se basan, pero son altos, de entre los 3 mil y los 6 mil pesos. Cada una tenía un precio diferente”, explica.
Agrega que al investigar supieron que la póliza jurídica es una investigación que se hace para asegurar que se cumpla con el pago de la renta cada mes, que el arrendatario no sea una persona morosa y que no esté dentro del buró de crédito.
“Hubo uno en específico, yo ya estaba a punto de firmar los papeles, pero cuando me dan un contrato, ahí venía estipulado que la póliza jurídica se iba a pagar cada año, lo que no me habían dicho cuando fui a visitar el departamento. Entonces, yo le pregunté a la persona de la inmobiliaria: ‘Oye, pero entonces, el siguiente año, además de la renta de ese mes, el aumento anual que se da a la vivienda, ¿tengo que pagar esta póliza jurídica por el mismo precio?’ y me dijo que sí”.
En ese momento, decidió no firmar debido a que considera injusto estar pagando una investigación de sí mismo:
“Se escucha hasta absurdo que yo pague mi propia investigación cada año. Le dije que quien debería de pagarla, en todo caso, es su cliente, que seguramente ya lo hizo y yo no tengo por qué volver a pagarla”.
El entrevistado relata que el proceso de búsqueda de departamento se extendió por más de un mes y medio y notó que la mayoría de inmobiliarias piden la póliza jurídica. Sin embargo, encontró una opción de trato directo y el trámite de arrendamiento fue más sencillo.
Pólizas jurídicas y cobros sin reglas
Una póliza jurídica de arrendamiento es un contrato de prestación de servicios legales diseñado para respaldar al arrendador en caso de incumplimiento de contrato, falta de pago de rentas, daños a la propiedad o la necesidad de iniciar procesos de recuperación del inmueble.
Parte de la lógica que promueven proveedores de estas pólizas es que ayudan a proteger el patrimonio del propietario y reducir los riesgos asociados a arrendamientos habitacionales, indica el abogado José Miguel Álvarez.
Muchas empresas también ofrecen investigaciones o screening del posible inquilino como parte del servicio, que incluye revisión de antecedentes, historial crediticio y referencias laborales o personales antes de formalizar la renta.
La investigación de inquilinos es una práctica común en muchos mercados inmobiliarios porque permite al arrendador evaluar la solvencia y confiabilidad de quien será su inquilino.
Legalmente, esta práctica puede realizarse siempre que se respeten los derechos de privacidad y protección de datos, lo que implica obtener el consentimiento de la persona investigada antes de acceder a información personal sensible, como buró de crédito.
“En la práctica cotidiana de la Ciudad de México, esta investigación suele traducirse en costos adicionales que muchas veces son trasladados directamente al arrendatario sin una base legal clara ni transparencia contractual previa”, declara.
El problema principal no es la investigación en sí, sino cómo y cuándo se exige el pago por ella, debido a que en ocasiones el propietario pide que la pague el arrendador o, inclusive, hay inmobiliarias que la cobran a ambas partes, lo cual duplica las ganancias para esas empresas.
Álvarez agrega que estos pagos se solicitan antes de firmar el contrato de arrendamiento, cuando el arrendatario aún no tiene certeza de que el inmueble será suyo. Esto ocurre en plataformas o despachos que condicionan la entrega de resultados de investigaciones a un pago adelantado, incluso cuando no hay acuerdos firmados entre las partes.
A la espera de la Ley de Rentas
En diciembre de 2025, la jefa de Gobierno de la Ciudad de México, Clara Brugada, anunció que se enviará al Congreso local una propuesta de Ley de Rentas Justas, enfocada en frenar aumentos excesivos de renta, eliminar requisitos excesivos para rentar y promover vivienda social en zonas afectadas por la gentrificación. El objetivo es garantizar que las personas con menor ingreso puedan acceder a la vivienda sin que los precios se disparen de forma abrupta.
El abogado José Miguel Álvarez explica que a medida que avanza la discusión en el Congreso de la capital sobre una nueva ley de rentas que sean justas, asequibles y razonables, diversos actores del mercado inmobiliario, inquilinos y organizaciones civiles han encendido las alarmas por los actuales vacíos legales que persisten en materia de arrendamientos.
“Esto se traduce en prácticas irregulares que afectan el acceso a una vivienda digna. Pero la iniciativa aún está pendiente de discusión y aprobación formal, lo que deja al mercado de rentas en un limbo donde reglas imprecisas y la falta de mecanismos efectivos de control facilitan prácticas que perjudican a inquilinos”, señala.
Actualmente, la regulación vigente para los contratos de arrendamiento en la capital proviene de diversos ordenamientos como la Ley de Vivienda y el Código Civil local, que establecen bases generales, pero no contemplan todos los elementos necesarios para proteger de manera eficaz a los inquilinos frente a prácticas como aumentos injustificados de precio, exigencias arbitrarias de requisitos o cláusulas contractuales abusivas.
Requisitos excesivos y discriminación encubierta
Uno de los temas que busca abordar la Ley de Rentas Justas es la eliminación de requisitos excesivos para rentar, como aval con bien raíz, múltiples depósitos, garantías adicionales o cláusulas que excluyen a perfiles específicos de solicitantes.
En muchos casos, indica el abogado, estos requisitos no están claramente delimitados por la ley actual y pueden ejercer discriminación indirecta, especialmente contra familias con menores recursos o quienes no cuentan con las garantías que demandan ciertas inmobiliarias.
“Este vacío también se presta a prácticas como la solicitud de porcentajes de renta mensuales como ‘garantía extra’ o la imposición de servicios y trámites adicionales que no tienen respaldo específico en las leyes actuales”.
Hay arrendadores que solicitan el pago adelantado de un mes de renta, otro mes de depósito (recurso que se utiliza en caso de averías a la vivienda) y hasta un tercer mes de “respaldo”, lo que implica hacer un desembolso de tres pagos mensuales en una sola exhibición si es que se quiere rentar esa casa o departamento.
Esta problemática se agrega a la consecuencias que padecen arrendatarios por el fenómeno de la gentrificación en la Ciudad de México, es decir, la falta de una legislación sólida ha permitido que en algunas zonas de la ciudad los incrementos de renta se den de manera acelerada y casi sin control.
¿Es posible una vivienda digna?
El acceso a una vivienda digna en la Ciudad de México enfrenta un escenario cada vez más complejo. A la falta de oferta y el aumento de la demanda se han sumado prácticas que, aunque no siempre ilegales, sí resultan opacas y onerosas para quienes buscan rentar un inmueble.
De acuerdo con el Artículo 3 la Ley de Vivienda para la Ciudad de México, el derecho a la vivienda es un derecho humano fundamental, “el cual se deberá reconocer con base en los principios establecidos en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, y en particular la Constitución de la Ciudad de México, así como en los tratados internacionales de los que el Estado mexicano sea parte.
Dicha Ley contempla, entre los elementos de una vivienda digna, la asequibilidad (posibilidad de conseguirse) de acuerdo con el nivel de ingresos de sus adquirentes o usuarios; en donde su costo no ponga en peligro o dificulte el disfrute de otros derechos humanos por sus ocupantes.
El abogado inmobiliario José Miguel Álvarez advierte que obligar al arrendatario a pagar estudios socioeconómicos o investigaciones que no están claramente pactadas en el contrato puede constituir una práctica abusiva, sobre todo cuando estos servicios se ofrecen de manera agrupada con pólizas jurídicas, sin una desagregación transparente de costos ni una explicación clara de sus beneficios reales.
Estos cobros adicionales se convierten en una barrera económica más para quienes ya enfrentan dificultades estructurales para acceder a la vivienda en la capital.
El origen está en la gentrificación
La problemática se agrava en un contexto de gentrificación, donde los precios de renta se han elevado de forma acelerada en diversas zonas de la ciudad. La exigencia de pagos por investigaciones o pólizas como condición para rentar encarece aún más el acceso y profundiza la exclusión de sectores con menores ingresos.
A ello se suma que, según expertos inmobiliarios, muchas de las llamadas pólizas jurídicas que se comercializan no garantizan el cumplimiento del pago de la renta, lo que las convierte más en un negocio que en una verdadera herramienta de protección.
Este panorama no puede desligarse del aumento de fraudes inmobiliarios, señala Álvarez: “En 2025, se documentaron múltiples denuncias de estafas en las que falsos arrendadores publican anuncios inexistentes en redes sociales o portales de clasificados para solicitar depósitos, pagos adelantados o supuestos servicios legales.
“Ante la urgencia por encontrar vivienda, muchas personas realizan estos pagos sin verificar la legitimidad de la oferta, lo que deriva en pérdidas económicas significativas”, dice.
El pasado 30 de diciembre, el secretario de Vivienda, Inti Muñoz, explicó que la iniciativa de la Ley de Rentas busca reforzar la regulación existente —que ya establece que las rentas no pueden aumentar por encima de la inflación— e incorporar mecanismos efectivos para estabilizar el mercado, tomando en cuenta experiencias internacionales y recomendaciones en materia de derecho humano a la vivienda.
Mientras la nueva legislación se concreta, el abogado José Miguel Álvarez insiste en que la transparencia contractual es clave: cualquier pago adicional debe quedar claramente estipulado y justificado.
